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중도금·잔금 납부 여력이 없다면 법원의 허가를 받아 계약을 해제하고, 이미 낸 계약금·중도금은 원상회복 청구로 되돌려받는 흐름이 됩니다.
| 구분 | 처리 주체 | 선택지 | 판단 요소 | 법원 허가 |
|---|---|---|---|---|
| 법인회생 | 관리인(대개 기존 대표이사) | 이행 또는 해제 | 회사 존속에 계약이 필요한지, 중도금·잔금 납부 여력 | 필요 |
| 법인파산 | 파산관재인 | 원칙적으로 해제 | 파산재단에 유익한지 여부 | 필요 |
01'해지'가 아니라 '해제'입니다
전화로 상담하다 보면 "분양권 해지, 저희 회사도 할 수 있나요?" 라는 질문을 자주 받습니다. 표현부터 짚어 드리면, 법인의 분양계약은 원칙적으로 '해제'입니다.
사기나 착오처럼 애초에 계약하지 말았어야 할 사정이 있다면 그때는 '취소'가 되고, 상대방이 자기 몫의 이행을 하지 않아 계약을 없던 일로 돌리는 것이라면 '해제'로 정리할 수 있습니다.
용어를 굳이 정확히 쓰는 이유는 단순합니다. 재판부에 서면을 낼 때, 시행사와 은행에 통지할 때, 법적 요건과 처리 절차가 다르므로 해제와 취소를 구분해 검토해야 하기 때문입니다.
02관리인·파산관재인에게 선택권이 인정되는 이유
도산 절차는 채무자가 감당하지 못하는 빚을 정리해 회사를 살리거나(회생), 남은 재산을 나눠 관계를 종결하는(파산) 절차입니다.
이 목적 때문에 채무자 회사가 가지고 있는 계약들은 절차 안에서 다시 한번 점검됩니다.
회사를 살리는 데 꼭 필요한 계약은 남기고, 돈만 새어 나가는 계약은 정리해 두는 것이 회생·파산 실무의 기본 감각입니다.
『기업회생의 이해와 실무』는 "관리인에게 이행, 해제 또는 해지에 관한 선택권을 부여하는 데 대응하여 이행이 선택된 경우에는 상대방의 청구권을 공익채권으로 하여 이를 보호"한다고 설명합니다.
여기서 말하는 대상은 회사와 상대방 모두 주요 의무를 아직 마치지 않은 계약(쌍방미이행 쌍무계약)입니다.
이행을 고르면 상대방 채권은 회생절차의 일반 변제 제한과 달리 수시로 변제되는 채권(공익채권)으로 보호되고, 해제를 고르면 상대방은 그 해제로 인한 손해배상청구권을 회생계획에 따라 갚는 채권(회생채권)으로 신고할 수 있게 되는 구조입니다.
파산 실무서 역시 파산관재인이 해제를 선택하면 상대방은 손해배상에 관해 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있고, 이행을 선택하면 계약 상대방이 그 대가로 제공해야 하는 것(반대급부)이 파산절차에서 채권자에게 나눠 줄 재산의 묶음(파산재단)에서 우선 지급하는 채권(재단채권)으로 이행된다고 정리하고 있습니다.
03이행할지 해제할지, 판단 기준
분양계약은 장래에 부동산을 취득하기로 한 약속이라, 대개 계약금은 이미 냈고 중도금은 대출로 납부 중이며, 잔금이 남아 있는 상태에서 도산 절차에 들어옵니다.
회생하는 회사 입장에서 이 부동산이 사업에 꼭 필요하다면 이행을 선택해 중도금·잔금을 계속 납부하는 쪽으로 가고, 그럴 여력이 되지 않는다면 해제를 선택해 재판부에 보고하고 허가를 받는 쪽으로 갑니다.
파산의 경우에는 회사를 계속 굴려야 할 이유가 남아 있지 않기 때문에, 파산관재인이 해제를 선택하는 것이 일반적입니다. 여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다.
계약이 해제되었다고 해서 그것으로 끝이 아닙니다. 주고받은 돈과 급부를 되돌리는 원상회복 절차가 반드시 따라옵니다.
법인은 분양권을 시행사에 돌려주는 대신, 이미 낸 계약금과 중도금(잔금은 아직 납부 전인 경우가 많습니다)에 상법상 6%의 이자를 붙여 반환받을 지위에 서게 됩니다.
04대표이사 연대보증이 걱정될 때
법인의 분양계약을 도산으로 정리할 때 실제로 마음이 가장 무거운 지점은, 대표이사가 중도금·잔금에 개인 연대보증을 서 둔 경우입니다.
계약이 해제되면 그 보증은 어떻게 되는지 궁금해지는 것이 당연합니다. 실무 흐름을 짚어 보면, 중도금 대출은 보통 은행이 시행사에 대해 갖는 연대보증 구조 위에 얹혀 있습니다.
계약이 해제되면 시행사가 은행에 중도금 원금을 대신 갚고, 그만큼 법인에 대해 대신 갚은 돈을 돌려달라고 요구할 권리(구상금채권)를 갖게 됩니다.
반대로 법인은 시행사에 대해 이미 낸 돈을 돌려받을 권리(원상회복채권)를 갖고 있죠. 이 두 채권 사이의 상계 가능성과 상계 후 잔액은 각 채권의 당사자·금액·변제 범위와 보증약정에 따라 달라집니다.
또한 원상회복채권과 구상금채권의 상계가 성립하더라도, 그 상계가 대표이사의 개인 연대보증채무를 곧바로 없애는 것은 아닙니다.
중도금 대출에서 발생하는 이자와 해제에 따라 돌려받을 상법상 6% 이자의 규모 역시 대출금리, 이자 발생기간, 지연손해금 및 상계 요건에 따라 달라지므로, 대출·이자 내역과 보증약정을 함께 확인해 살펴봐야 합니다.
상계 뒤에도 잔액이 남을 수 있습니다. 그때는 그 잔액을 회생계획안에 반영해 분할 변제하거나, 파산 절차라면 파산채권자로 등재해 배당 순서에 따라 처리하는 방식으로 마무리하게 됩니다.
05준비자료
- 법인 명의 분양계약서
- 계약금 납부 내역
- 중도금 대출 및 이자 납부 내역
- 잔금 납부 여부와 잔액 자료
- 대표이사 연대보증서
- 시행사의 구상금 청구 자료
06자주 묻는 질문
Q1. 법인회생과 법인파산에서 분양계약을 정리하는 주체가 서로 다른가요?
네. 법인회생에서는 관리인(대개 기존 대표이사)이, 법인파산에서는 파산관재인이 이행 또는 해제를 선택합니다.
도산법이 회생절차에서 관리인에게 이 선택권을 부여하고 있고, 파산 절차에서도 파산관재인이 같은 취지로 쌍방미이행 쌍무계약의 이행 여부를 결정하도록 실무가 운영되고 있습니다.
어느 쪽이든 법원의 허가가 뒤따르는 절차라는 점은 공통입니다.
Q2. 이미 낸 계약금과 중도금은 돌려받을 수 있나요?
해제를 선택한 뒤에는 원상회복 절차를 통해 이미 지급한 계약금과 중도금을 반환 청구할 수 있습니다. 여기에 상법상 6%의 이자가 붙는 것이 원칙입니다.
다만 시행사가 은행에 중도금을 대신 갚으면서 구상금채권을 갖게 되므로, 상계 가능성과 상계 후 잔액은 각 채권의 당사자·금액·변제 범위와 보증약정에 따라 달라집니다.
Q3. 대표이사가 중도금에 연대보증을 서 뒀는데, 개인적으로 갚아야 하나요?
법인과 시행사 사이에서 원상회복채권과 구상금채권이 상계되더라도, 그 상계가 대표이사의 개인 연대보증채무를 곧바로 없애는 것은 아닙니다.
상계 가능성과 상계 후 잔액은 각 채권의 당사자·금액·변제 범위와 보증약정에 따라 달라지므로, 분양계약서와 연대보증서, 대출 내역을 함께 놓고 검토해야 정확한 답이 나옵니다.
07정보 요약
- 처리 주체: 법인회생은 관리인, 법인파산은 파산관재인이 계약의 이행 또는 해제를 선택합니다.
- 이행·해제 기준: 회생은 회사 존속에 계약이 필요한지와 중도금·잔금 납부 여력을 보고, 파산은 파산재단에 유익한지를 보아 원칙적으로 해제를 선택합니다.
- 원상회복·상계: 해제 후에는 계약금·중도금 반환 청구권(상법상 6% 이자 포함)과 시행사의 구상금채권을 상계로 정리하고, 남는 잔액은 회생계획 또는 파산채권으로 처리합니다.
- 확인 자료: 분양계약서, 계약금·중도금 납부 내역, 대출·이자 내역, 잔금 자료, 대표이사 연대보증서, 시행사의 구상금 청구 자료를 함께 검토합니다.
08마무리
법인의 분양계약은 도산 절차 안에 들어오면 그 자체로 아주 복잡한 사건은 아닙니다.
관리인 또는 파산관재인이 이행할지 해제할지 정하고, 재판부의 허가를 받아 정리하는 뼈대가 도산법 안에 이미 정해져 있기 때문입니다.
다만 대표이사의 연대보증, 중도금 대출 이자, 시행사와의 상계 관계가 얽히기 시작하면 계약서와 보증·대출 자료를 함께 살펴봐야 합니다.
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